La loi de la Floride pourrait aider les riches investisseurs à forcer les propriétaires de condos de leurs maisons à compter le compte à rebours de la fourche bitcoin

Au cours des dernières années, une société d’investissement liée au milliardaire texan John Goff a connu une frénésie d’achat qui lui permet de posséder au moins 800 des 1 000 unités de Grande Oasis à Carrollwood, l’un des plus grands complexes de condominiums de Tampa Bay. Selon la loi de la Floride, cela suffirait à forcer des résidents comme Rosselli, Gregory et les Freemans à vendre leurs condos – probablement avec une grosse perte financière – alors Grande Oasis pourrait être converti en appartements.

"Je suis venu dans ce pays il y a 11 ans avec une valise », a déclaré Gregory, 32 ans. "J’ai travaillé très dur pour réaliser le rêve américain. Je pensais que peu importe ce qui arriverait, j’aurais toujours une maison et un toit sur ma tête.


J’ai tout mis dans cet endroit, et maintenant je me rends compte que je vais être expulsé et je ne peux rien y faire. “

Gregory et ses voisins sont en proie à une loi adoptée en réponse aux forces qui sévissent dans l’industrie immobilière en Floride – la désastreuse saison des ouragans 2004 suivie d’une récession qui a plongé les prix des copropriétés tout en augmentant la demande de logements locatifs.

Alors que les acheteurs commençaient à arracher des condos endommagés par la tempête, l’Assemblée législative a modifié la loi en 2007 pour faciliter les réparations nécessaires. Mais il y avait une échappatoire – les changements ont également facilité la tâche aux acheteurs qui ont acquis 80% des unités d’un complexe de voter pour se convertir en location et forcer les autres propriétaires individuels à vendre et à partir.

Avec les conversions de condo à appartement de plus en plus commun, les législateurs de la Floride dans cette session sont en train d’examiner des projets de loi qui offriraient une compensation et mieux protéger les propriétaires individuels comme Gregory. Mais elle et d’autres disent que les factures contiennent une autre grande faille qui, à moins d’être supprimée, pourrait effacer les protections.

Pendant ce temps, les investisseurs du Texas achetant à Grande Oasis ont assez d’unités pour contrôler le conseil d’association mais n’ont pas encore atteint le seuil de 80 pour cent requis pour une conversion en appartements. Cela signifie que des unités apparaissent toujours à la vente et attirent l’attention d’acheteurs potentiels qui ne se doutent de rien.

Joanna Owen, avocate à St. Louis, est parmi eux. À la recherche d’une retraite par temps chaud dans une ville où son fils envisageait de fréquenter l’université, Owen pensait avoir décroché une bonne affaire en janvier sur un établissement appartenant à une banque. Grande Oasis condo qu’elle a trouvé sur auction.com.

Deux mois plus tard, Owen a été incapable de fermer son achat même si elle a un contrat avec la banque. Après avoir fait ses propres recherches, elle a découvert ce que les autres savaient déjà – le conseil des copropriétaires sous contrôle des investisseurs n’approuverait pas une vente à quiconque autre que les investisseurs.

"C’est magnifique ici," elle a dit du complexe dont les noms de rue – Antigua, Saint Bart, Bonaire – évoquent un paradis tropical. "Ce que j’ai aimé, c’est que même si vous êtes plus ou moins dans la ville, une fois que vous entrez ici, il est très luxuriant avec beaucoup de fleurs et de plantes. J’aime la faune, et il y a des canards et des tortues sur le lac."

Selon une biographie de l’exécutif, Goff est directeur de la société, qui se concentre principalement sur immobilier investissements et la gestion de plus de 4 milliards de dollars de titres de créance. Goff est également PDG de Crescent Immobilier Holdings, dont le portefeuille comprend l’hôtel Ritz-Carlton à Dallas, les célèbres stations de Canyon Ranch et plusieurs immeubles de bureaux de catégorie A au Texas, en Californie et au Nevada.

En 2012, le groupe Texas détenait plus de la moitié des Grande Oasis«unités, deux nouveaux membres ont été ajoutés au conseil d’association de condo – John Grant en tant que président et Robert MacKenzie en tant que vice-président. Aucun des deux n’a pu être joint pour des commentaires, mais une recherche sur Internet a montré qu’un John Grant et un Rob S. MacKenzie étaient des directeurs de Goff Capital.

Selon la loi de la Floride, ceux qui possèdent 80 pour cent d’un condominium peuvent mettre fin à une association de copropriété si pas plus de 10 pour cent des propriétaires objectent. Ensuite, l’une des deux choses se produit généralement: les propriétaires des unités restantes obtiennent une part en pourcentage des complexe d’appartements ou ils doivent vendre leurs parts à la juste valeur marchande.

Rep Chris Sprowls et le sénateur Jack Latvala, tous deux républicains du comté de Pinellas, ont déposé des factures identiques exigeant que les propriétaires qui s’opposent à la résiliation soient indemnisés pour 110 pour cent du prix d’achat ou la juste valeur marchande, selon le plus élevé.

À Grande Oasis, les propriétaires qui ont lu le projet de loi de Sprowls se disent préoccupés par une section en particulier. Comme ils l’interprètent, un "acheteur en vrac" comme Grande Oasis Investments n’aurait pas à payer une compensation si elle révélait dans son plan de résiliation qu’elle avait l’intention de vendre le complexe d’appartements.

"Le but de cet investisseur (Texas) est de se convertir en appartements puis de se retourner et de vendre à nouveau," dit Gregory, l’infirmière de Bulgarie. "Donc tout ce qu’ils ont à faire, c’est déclarer qu’ils ont l’intention de vendre et que toutes ces soi-disant protections ne s’appliquent pas."

"L’objectif du projet de loi est singulier – protéger les propriétaires de condominiums confrontés à l’expulsion, peu importe ce que les acheteurs en gros font après la résiliation », a déclaré Sprowls, dont le district comprend un complexe de condominiums, Madison Oaks.

"Ils deviennent un véhicule d’investissement très populaire maintenant dans le grand schéma d’investissement," a déclaré Darron Kattan, directeur général de la société de courtage immobilier Franklin Street. «La croissance des loyers est très solide, l’occupation est très bonne. Il ne semble y avoir aucune indication de retrait."

Quand elle a acheté son condo, une forclusion bancaire, en 2010, Gregory voulait éviter une hypothèque, alors elle a mis au rancart 42 000 $ en liquide en refinançant sa voiture et en empruntant de l’argent à sa mère et à un ami. L’unité était en si mauvais état qu’elle estime avoir dépensé 35 000 $ de plus en réparation.

"J’ai acheté le mien comme une forclusion, donc j’ai été en mesure d’acheter beaucoup moins cher que ce qu’il a vendu," dit Faulk, qui avait l’habitude de pratiquer immobilier. "Certaines personnes sont dans une très mauvaise situation parce qu’elles ne récupéreront probablement pas leur argent, et je suis désolé pour ces gens. Mais je ne vois rien d’illégal ou de déplacé dans la façon dont les investisseurs gèrent la situation."