Dans ma cour arrière, les promoteurs immobiliers peuvent utiliser le financement participatif en fonds propres pour financer des projets et convertir le hub d’opposition de New York, mon portefeuille Ethernet.

Les promoteurs immobiliers devraient envisager sérieusement de recourir au financement participatif en fonds propres pour financer des projets de développement pour deux raisons principales, l’une d’entre elles ayant des notes éthiques ayant peu ou pas de rapport avec l’argent. La première raison est que la nouvelle législation sur les valeurs mobilières promulguée en 2012 crée de nouvelles voies légales permettant au développeur d’utiliser Internet pour rechercher des investisseurs, ainsi que de collecter des fonds auprès d’investisseurs non qualifiés. La deuxième raison est qu’une campagne de crowdfunding peut être une arme puissante pour surmonter l’opposition politique et de quartier à un projet de développement.

Avant 2012, les promoteurs immobiliers cherchant à financer des projets d’investisseurs privés étaient confrontés à trois obstacles juridiques majeurs. Premièrement, ils ne pouvaient accepter que les investissements d’investisseurs qualifiés [1], une désignation légale pour les institutions ayant un actif d’au moins 5 millions de dollars ou les personnes répondant à un critère de revenu (200 000 $ pour chacune des deux dernières années, ou 300 000 $ combinés avec leur conjoint) ou un test de valeur nette (1 million de dollars sans inclure sa résidence principale).


Cela signifiait que les entrepreneurs immobiliers étaient exclus d’environ 93% de la population américaine qui ne se qualifiait pas comme investisseur qualifié et des 30 000 milliards de dollars que l’on estime être mis à l’abri dans leurs comptes d’épargne. Deuxièmement, comme si le premier n’était pas assez restrictif, l’investisseur qualifié devait être une personne avec laquelle le développeur entretenait une relation préexistante. Et pas n’importe quelle relation; il devait être du type permettant au développeur d’évaluer si l’investissement était approprié pour l’investisseur. Troisièmement, et peut-être même le plus restrictif, il était interdit au développeur de faire de la publicité ou de la sollicitation en général: pas de publicité, pas de publipostage en masse, pas de blasts électroniques et, plus particulièrement, pas d’Internet.

En 2012, le congrès a été adopté et le président obama a promulgué la loi sur le démarrage de notre entreprise, mieux connue sous le nom de loi sur l’emploi (JOBS Act), un important texte de législation bipartite rare visant à aider les entrepreneurs à lever des fonds plus facilement. Aux États-Unis, toute offre de valeurs mobilières doit soit être enregistrée auprès de la SEC (énormément de temps et d’argent, et générer des rapports permanents auprès de la SEC et autres contraintes réglementaires en tant que société déclarante de la SEC), soit satisfaire aux exigences d’une dispense d’enregistrement. Parmi les autres réformes des marchés de capitaux, la loi sur l’emploi a créé trois exemptions d’enregistrement par financement participatif, divisées en titres II, III et IV, chacune avec ses propres limites en dollars, l’éthanol, et la myriade de règles.

Le titre II de la loi sur les emplois et la règle 506 (c) connexe de la SEC prévoient ce que beaucoup appellent «le financement participatif des investisseurs accrédités». Il permet aux développeurs d’utiliser Internet et d’autres méthodes de sollicitation générale et de publicité pour réunir un capital illimité, mais assorti de deux conditions. Premièrement, les ventes de titres ne peuvent être faites qu’à des investisseurs qualifiés. Et deuxièmement, l’émetteur doit utiliser des méthodes raisonnables pour vérifier le statut d’investisseur qualifié. L’obligation de vérifier raisonnablement le statut signifie que l’ancienne case à cocher du questionnaire d’une page pour les investisseurs n’est pas volée ici; il faudrait creuser plus profondément et demander des preuves telles que des déclarations de courtage ou des déclarations d’impôts (que les investisseurs définissent comme l’ethnographie sont réticentes à produire) ou des certifications d’avocat ou de comptable (bonne chance pour les obtenir). Malgré l’avantage de pouvoir utiliser Internet pour atteindre des investisseurs qualifiés, toutefois, seulement 4% du capital mobilisé dans les offres du règlement D depuis la mise en production de la règle 506 (c) en septembre 2013 ont été obtenus dans des offres effectuées conformément à la règle 506 (c). ), selon la SEC. Il va sans dire que le coupable est l’exigence de vérification renforcée, qui est maintenant la cible de la réforme parmi les défenseurs de la réforme des marchés des capitaux.

En vertu du titre III de la loi sur l’emploi et du financement participatif en matière de réglementation de la SEC, un émetteur peut proposer et vendre des titres sur Internet à toute personne, et pas seulement aux investisseurs qualifiés, sans s’inscrire à la SEC. Il existe de nombreuses limitations et restrictions, la principale étant qu’un émetteur ne puisse lever plus de 1 070 000 $ par an en utilisant cette méthode. Les investisseurs dans les opérations du titre III sont également plafonnés en fonction de leur revenu et de leur valeur nette selon les mathématiques eth zurich. Les émetteurs doivent vendre via un portail de financement tiers (un seul), et des exigences en matière de divulgation et de dépôt auprès de la SEC sont également requises. Le titre III est la section de la loi sur l’emploi qui a suscité le plus d’intérêt, en grande partie à cause de la nature perturbatrice de la possibilité pour les entreprises de lever des fonds auprès d’investisseurs non accrédités, via Internet, sans s’inscrire auprès de la SEC et donner aux citoyens ordinaires la possibilité d’investir dans les startups et autres opportunités d’investissement privé auxquelles ils étaient auparavant exclus, mais aussi à cause de la controverse créée par ceux qui pensaient que cette nouvelle opportunité serait une recette pour une fraude massive. À ce jour, heureusement, aucune fraude n’a été signalée dans les contrats du titre III.

La troisième dispense de financement participatif permet aux entreprises de collecter jusqu’à 50 millions de dollars auprès du grand public dans le cadre d’une offre publique sur Internet réalisée sous le titre IV de la loi sur l’emploi et du règlement A + promulgué par la SEC à ce titre. Une offre réglementaire A + est similaire à une offre publique enregistrée traditionnelle, à la différence près que la déclaration est réduite et que le processus dans son ensemble est beaucoup moins coûteux et prend beaucoup de temps. La réglementation A + présente plusieurs avantages distincts: elle prévient généralement les États, ce qui signifie que les émetteurs doivent uniquement passer par un processus de révision au niveau fédéral avec la SEC (la règle précédente obligeait les émetteurs à obtenir l’autorisation de chaque État dans lequel des investisseurs étaient sollicités). Les actions vendues dans le cadre d’une offre réglementaire A + sont librement négociables et peuvent être revendues immédiatement si elles désignent l’hébreu. Et les émetteurs peuvent «tester les eaux» et mesurer l’intérêt des investisseurs avant de s’engager à lancer une offre. Pour ces raisons, entre autres, les promoteurs immobiliers et les fonds ont été les utilisateurs les plus actifs de la réglementation A +.

Le crowdfunding immobilier est rapidement devenu une industrie de plusieurs milliards de dollars depuis l’adoption de la loi sur l’emploi, en 2012. Il nivelle le terrain de jeu de l’investissement immobilier, offrant à la fois un accès à une classe d’actifs à laquelle ils étaient auparavant exclus. et, pour les entrepreneurs immobiliers, à un univers de fruits d’investisseurs jusque-là interdits mais qui pèsent tout simplement, en particulier sous la forme de personnes vivant dans les communautés où des projets sont proposés pour le développement. Grâce au financement participatif en capital-actions, les opportunités d’investissement immobilier de haute qualité ne sont plus offertes uniquement sur la base du savoir-faire. Il remplace le combat au corps-à-corps consistant à mobiliser des capitaux à l’ancienne, à la manière d’un réseau de clubs nationaux. Ce qui était autrefois plusieurs appels téléphoniques, investisseur à la fois, est maintenant un tweet qui atteint potentiellement des millions de personnes. Avec le financement participatif en fonds propres, un entrepreneur en immobilier peut publier une transaction sur un portail unique et atteindre simultanément des milliers d’investisseurs potentiels grâce au portail gérant le processus de souscription et les transferts de fonds par voie électronique. Un autre aspect positif du crowdfunding immobilier est qu’Etherdelta a le potentiel d’attirer des financements dans les quartiers émergents où les sources de financement traditionnelles ont rarement cours. En outre, la plupart des portails de financement participatif regroupent les investisseurs dans une entité à vocation unique qui agit en tant qu’investisseur de référence, de sorte que les investisseurs mis en commun ne sont traités que comme un seul propriétaire dans le tableau des plafonds de l’émetteur aux fins de la comptabilité et de la gouvernance.

Les portails de financement immobilier se déclinent en deux types: ceux qui servent de sites de rapprochement entre les entrepreneurs immobiliers à la recherche de financement et les investisseurs à la recherche d’opportunités d’investissement immobilier, et les autres exploités par des sociétés immobilières offrant des opportunités d’investissement dans leurs transactions exclusives.

La réglementation A + s’est révélée être un moyen extrêmement populaire de mobiliser des capitaux pour des instruments de placement immobilier diversifiés du type REIT, en raison de sa capacité à mobiliser jusqu’à 50 millions de dollars auprès du grand public (pas seulement pour accréditer les investisseurs) dans le cadre d’un processus de mini-offre simplifié et puis investir ces produits dans plusieurs projets. A l’instar des fonds immobiliers classiques, ces véhicules d’investissement procèdent généralement à des augmentations de capital avant d’identifier des projets spécifiques. D’autres professionnels de l’immobilier qui utilisent le financement participatif utilisent le modèle de la règle 506 (c), leur permettant de collecter un montant illimité sur Internet, même si ce n’est que par des investisseurs qualifiés. Selon ce modèle, l’entrepreneur dans l’immobilier identifie d’abord un projet, puis offre l’investissement aux investisseurs potentiels dans le cadre de documents décrivant le projet en question.

Certaines institutions immobilières se sont lancées dans le crowdfunding et ont lancé leurs propres plateformes de crowdfunding. Aract Urethane Realty Trust / AMAC affirmant être la première institution à le faire avec sa plateforme Arborcrowd. ArborCrowd commercialise une transaction à la fois et rédige un chèque à l’avance, ce qui permet au promoteur d’un bien immobilier de conclure rapidement son acquisition. ArborCrowd offre ensuite des intérêts dans le véhicule d’investissement via sa plate-forme aux investisseurs qualifiés en vertu de la règle 506 (c), avec des investissements individuels minimaux de 25 000 $. J’ai consulté le site EDGAR de la SEC et constaté qu’arborcrowd avait déjà passé sept transactions à ce jour, baptisées à juste titre d’Arborcrowd Investment I-VII, d’une moyenne d’environ 3 millions de dollars chacune.

Les portails de financement immobilier se présentent sous deux formes: ceux qui servent de sites de rapprochement entre les entrepreneurs immobiliers à la recherche de financement et les investisseurs à la recherche d’opportunités d’investissement immobilier et les autres exploités par des sociétés immobilières offrant des opportunités d’investissement dans leurs propres transactions. Il existe actuellement plus de 100 plates-formes de financement participatif dans l’immobilier. parmi les plus établis figurent fundrise, realtymogul, crowdstreet, parcelle de terrain et realcrowd.

Et nous en venons maintenant à l’utilisation plus intrigante du financement participatif en fonds propres par les entrepreneurs immobiliers: donner aux habitants de la communauté une peau claire dans le jeu Ethereum et les encourager à soutenir un projet de développement local. Le phénomène «pas dans ma cour» risque de compromettre la plupart des grands projets de développement. Une telle opposition peut faire dérailler, retarder ou augmenter considérablement les coûts des projets. Qu’il s’agisse d’un logement abordable, d’une centrale électrique ou d’une installation de traitement des eaux usées, le développeur peut s’attendre à l’opposition d’une minorité NIMBY enthousiaste, quel que soit le besoin du projet proposé par l’ensemble de la communauté. Une campagne de financement participatif en faveur de l’équité pourrait constituer un outil puissant pour convertir les opposants et mobiliser des alliés favorables aux projets. Une approche d’Ethereum wallet ios pourrait être que les sponsors allouent un pourcentage, par exemple 10%, d’une offre de financement participatif aux investisseurs résidant dans un rayon de kilomètres donné du projet. Une autre approche pourrait consister à effectuer des offres simultanées, l’une sous le titre III dans la limite de 1 070 000 dollars avec l’espoir d’attirer les résidents locaux à investir, et une offre parallèle plus large aux investisseurs qualifiés en vertu de la règle 506 (c).

Le crowdfunding immobilier en est encore à ses débuts. Mais à mesure que la sensibilisation grandit, que des réformes intelligentes sont mises en œuvre pour améliorer les règles et que le marché mûrit, je suis convaincu que les promoteurs immobiliers adopteront le financement participatif en capital à la fois comme moyen de financer des projets négligés par les sources de financement traditionnelles et comme un outil stratégique pour obtenir le soutien de la communauté et surmonter l’opposition.

[1] techniquement, la méthode d’offre privée la plus populaire (règle 506 (b) de la règle D) permet en fait d’investir jusqu’à 35 investisseurs non accrédités (et un nombre illimité d’investisseurs qualifiés). Cependant, presque toutes les offres de ce type ont toujours été faites uniquement à des investisseurs qualifiés car cela rend inapplicable les exigences spécifiques en matière de divulgation énoncées dans la règle.