Beaucoup de bruit sur le développement de logements vacants au centre-ville ladowntownnews.com valor del bitcoin

La construction du centre-ville semble être en plein essor: la croissance des stocks qui avoisine les 3% par an depuis 2010 a atteint 8,5% entre le deuxième trimestre 2016 et la même période cette année, avec près de 3 500 unités achevées. RealPage.

Le loyer moyen actuel d’un appartement d’une chambre dans le centre-ville est d’environ 2 550 $ par mois. C’est hors de portée pour beaucoup de gens, mais au cours des deux derniers trimestres, les augmentations de loyer ont été considérablement réduites dans les appartements de classe «A» (pensez aux nouveaux bâtiments remplis d’équipements), selon les données de RealPage.

“Les réductions dans les unités de classe B suggèrent que la concurrence au sommet du marché se répercute sur les produits du marché intermédiaire”, écrivait Kitchens le mois dernier.


“La réduction annuelle des loyers devrait persister pendant la plus grande partie de l’année 2018, car les opérateurs continuent de se concentrer sur le remplissage des unités plutôt que sur les prix.”

Les promoteurs de certains nouveaux bâtiments répondent à la concurrence en offrant des concessions qui, dans la pratique, réduisent les loyers. Par exemple, beaucoup de nouveaux locataires du centre-ville peuvent s’attendre à quatre à six semaines de loyer gratuit, et six mois ou plus de stationnement gratuit, selon les experts locaux.

«Les taux d’inoccupation très bas dans le reste du comté de L.A. suggèrent qu’il y a toujours une pénurie de logements, en particulier à des prix plus bas», a déclaré Andrew Woo, directeur de la science des données chez List List. “Notre analyse récente a montré que la zone statistique métropolitaine de Los Angeles a ajouté 4,7 nouveaux emplois par permis de construire de 2010 à 2017, ce qui augmenterait les loyers.”

Les observateurs du logement s’accordent à dire qu’il existe encore un fossé entre les personnes qui peuvent se permettre de vivre dans de nouveaux complexes d’appartements, qui selon les experts ciblent les 10% supérieurs de la base de Los Angeles et ceux qui veulent s’installer au centre-ville.

Pourtant, le retard est un phénomène temporaire qui pourrait changer dans un court laps de temps, voire plusieurs mois, selon Petra Durnin, directeur de la recherche et de l’analyse pour la région de la Californie du Sud à la société de courtage immobilier CBRE.

“Toute la L.A séduit les investisseurs et les promoteurs pour de nombreuses raisons, et il est peu probable qu’avec une histoire de vacance très serrée, une hausse temporaire ferait fuir les investisseurs ou les promoteurs”, a-t-elle déclaré. “Multifamily restera la meilleure et la meilleure utilisation pour les développeurs au-delà de l’année prochaine ou deux.”

Le montant de la construction dans le centre-ville de Los Angeles, ainsi que la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt pour les prêts à la construction, ont rendu plus difficile l’obtention de financement. Pourtant, Downtown reste très attractif pour certains promoteurs, a déclaré Eric Sussman, expert immobilier à l’UCLA Andersen School of Management, également active dans le développement.

“Le coût du capital pour Avalon Bay ou Essex ou Equity Residential ou ces grands promoteurs multifamiliaux est encore très bas, et cela pourrait maintenir le boom en ce moment. Je pense qu’en fin de compte, le potentiel DTLA pour les unités haut de gamme est quelque peu plafonné », a noté M. Sussman. “Mais en théorie, s’ils peuvent construire et générer un rendement de 4%, leurs investisseurs sont heureux.”

En d’autres termes, il est probable que les appartements continueront à être construits par des promoteurs nationaux. Au-delà de la hausse pour les locataires, la libération de tant d’unités est un bonus pour les entreprises et les entreprises qui cherchent à se déplacer dans le centre-ville. Les grands employeurs veulent attirer des travailleurs avec des options de logement variées et vendre un environnement de travail en direct, déclare Durnin de CBRE.

De même, l’intérêt des détaillants demeure fort au centre-ville, selon le courtier Derrick Moore de la firme Avison Young. En fait, l’un des plus gros problèmes qu’il a observé est qu’il manque d’espaces pour certains grands détaillants du centre-ville. Un certain nombre de détaillants attendent que les bâtiments ouvrent avec un nouvel espace commercial qui ne nécessite pas de réhabilitation compliquée, a-t-il dit.

“En ce qui concerne le résidentiel, il faudra de 30 à 36 mois pour absorber toutes ces unités, mais cela va avoir un impact psychologique énorme sur les détaillants”, a-t-il dit. “Nous allons nous éloigner de cet accent sur la nourriture et la boisson et plus sur le style de vie et le commerce de détail essentiel, comme CB2, Williams Sonoma, et les grands noms comme Uniqlo ou Forever 21.”

Malgré une forte vacance, Downtown L.A. souffre encore d’une grave pénurie de «main-d’œuvre» (enseignants, travailleurs des services, etc.) et de logements à bas revenus. Cracking ce puzzle est décourageante, mais la recherche suggère qu’à l’avenir, le flot continu de nouveaux projets sera important de soutenir un plus grand contingent de locataires de la classe moyenne que ce qui existe aujourd’hui.

Bien que cela puisse prendre des décennies, le phénomène économique du «filtrage» en fonction de l’âge des logements (et de nouveaux projets plus souhaitables) est essentiel pour abaisser les prix, selon l’économiste Joe Cortright, qui étudie les tendances du logement à Portland. Observatoire de la ville.

«Les nouveaux logements sont presque toujours construits et vendus à l’extrémité supérieure du marché. C’était comme ça il y a cent ans et 50 ans », écrit Cortright dans une histoire de mars pour Observatoire de la ville. “Et les nouveaux appartements de luxe que nous construisons aujourd’hui seront les logements abordables de 2040 et 2050 et plus tard.”